Die deutsche Immobilienlandschaft hat sich in den letzten Jahren verändert, und nun scheinen deutsche Immobilien für Investoren attraktiver zu werden. Diese Beobachtung stammt nicht nur von kleinen Marktteilnehmern, sondern auch von Schwergewichten wie dem globalen Entwickler und Asset-Manager Hines. Mit einem Eigenkapital von knapp 2,5 Mrd. Euro für Immobilieninvestitionen in Europa sind die Fonds von Hines breit aufgestellt. Sie investieren in ein breites Risikospektrum, von Core plus bis Value-add. Alexander Knapp, Chief Investment Officer Europe bei Hines, ist zuversichtlich für das laufende Jahr und sieht die Möglichkeit für mehr Deals über alle Risikoklassen hinweg.
Knapp hofft insbesondere auf "motivierte Verkäufer" unter Eigentümern mit auslaufenden Bankkrediten, kleinen Fondsmanagern und Entwicklern, die auf Bauland warten. Selbst für die traditionell teuren voll vermieteten Objekte der Core-Risikoklasse gibt es Hoffnungen auf Einstiegschancen.
Peter Schreppel von CBRE Deutschland, der für die Begleitung internationaler Investoren zuständig ist, berichtet von positivem Feedback seiner Kunden, seit die deutschen Preise in Bewegung sind. Eigenkapitalstarke Investoren wie Staatsfonds und Pensionskassen stehen bereit, um von den sich öffnenden Möglichkeiten zu profitieren.
Obwohl das Fenster laut Maklerberichten weit offen ist, sind die offiziell von Maklern kommunizierten Spitzenrenditen für klassische deutsche Core-Bürogebäude weiterhin hoch. Oliver Obert von Oceans & Company weist darauf hin, dass der Preisverfall tatsächlich höher ist als angegeben.
CBRE-Berater Schreppel erwartet eine Wende, wenn die Spitzenrenditen sinken. Doch trotz des Interesses seitens renditeorientierter Investoren liegen ihre Gebote oft noch unterhalb der Preisuntergrenze.
Justin Meissel, Chefeinkäufer bei der Investmentboutique Henley, möchte dieses Jahr in Deutschland kaufen, aber er erwartet, dass die Verkäufer ihre Preisvorstellungen senken werden. Die aktuellen Kaufangebote für deutsche Büroimmobilien liegen laut dem globalen Analysehaus MSCI 25% unter den aufgerufenen Verkaufspreisen.
Die Umfrage des Fondsverbands Inrev zeigt, dass nicht-europäische Immobilienanleger für 2023 besonders an Frankreich (88%) und Großbritannien (75%) interessiert sind. Deutschland steht mit 63% erst an dritter Stelle der begehrtesten europäischen Immobilienmärkte.
Jan Eckert von JLL bezweifelt, dass die Hoffnung auf einen Preissturz in Deutschland wahr wird, da der Markt zu stabil ist. Viele Pitches, aber wenig vollzogene Transaktionen, beobachtet Eckert derzeit.
Laut John Amram von HPBA sind ausländische Investoren schon mehrmals fündig geworden, da der deutsche Markt noch nicht überschwemmt ist. Transaktionen wie diese sind möglich, weil die internationalen Investoren noch nicht in Scharen den deutschen Markt stürmen.
Die Frage bleibt, ob die deutschen Immobilienpreise in naher Zukunft so stark sinken werden, dass sie den Transaktionsmarkt wieder beleben. Es gibt Anzeichen dafür, dass sich die Situation langsam ändert, aber der Markt hat sich noch nicht stabilisiert. Eine Kaufentscheidung in einem solchen Umfeld ist eine Mentalitätsfrage.