Bei Immobilienfinanzierungen ist momentan einiges in Bewegung geraten. Aus der Sicht von Entwicklern und Investoren leider nicht unbedingt zum Besseren. So berichtet beispielsweise Einar Skjerven, CEO der Skjerven Group: „Wir sehen bei den Banken Bearbeitungszeiten von drei bis sechs Monaten. Das gab es zwar früher schon manchmal, aber jetzt ist es extrem geworden“. Die Zusage zur Finanzierung ist für jedes Projekt kritisch. Lange Bearbeitungszeiten können da dem ein oder anderen Projektentwickler richtig in die Quere kommen: „Wenn die Finanzierung nicht steht, platzt unter Umständen das Projekt. Das Ergebnis ist, dass gute Deals an Investoren gehen, die nur mit Eigenkapital arbeiten.“ Akteure, die auf Fremdkapital angewiesen sind, können sich entsprechend auf das ein oder andere planerische Problem einstellen.
Projekte mit hohem Anteil an Fremdkapital lehnen Banken in manchen Fällen mittlerweile auch einfach strikt ab, oder es ist zumindest damit zu rechnen, dass einiges an Überzeugungsarbeit geleistet werden muss. Die Verzögerungen auf Seiten der Banken wird durch sie damit gerechtfertigt, dass momentan die wirtschaftliche Unsicherheit zunehmen würde und aufgrund von der aktuellen Entwertung des Geldes, sowie der eingeschränkten funktionalen Integrität einiger Lieferketten, Baukosten deutlich gestiegen sind. Um sich zusätzliche Sicherheiten zu schaffen, packen Banken gerne einfach mal pauschal 20 Prozent auf die veranschlagten Investitionskosten drauf: „Das führt nicht nur zu einer höheren Finanzierungssumme, sondern auch dazu, dass die technische Due Diligence umfangreicher und langwieriger ausfällt.“, kommentiert Skjerven.
Ähnliches bestätigt auch Frank Wolny, CFO der Steucap Group und Geschäftsführer von der Tochter Steucap Capital: „Es ist zurzeit nicht einfach, Bankfinanzierungen mit hohen Beleihungsläufen genehmigt zu bekommen“. Steucap privatisiert Wohnungen und tritt als Immobilienhändler für gebrauchte Wohnungsportfolios auf. Wolny beteuert, dass Banken mittlerweile selbst bei besonders aussichtsreichen Projekten zu Zögern beginnen. In einem solchen Umfeld ist es besonders wichtig, Geldgeber zu finden, die das eigene Geschäftsmodell verstehen und unterstützen wollen. In der Vergangenheit aufgebautes Vertrauen kann sich jetzt auszahlen.
Es ist damit zu rechnen, dass sich die gestiegenen Finanzierungskosten und der große damit verbundene Aufwand in den Preisen von Immobilien niederschlagen werden. Bereits jetzt schon ist zu erkennen, dass die Transaktionsdichte für das laufende Jahre niedriger ausfällt als noch im letzten. Letztlich wird dies vielerlei Gründe haben, dennoch werden die gestiegenen Zinsen sowie das zurückhaltende Verhalten von Banken ihr Übriges dazu beigetragen haben.
In einem solchen Umfeld werden vor allem eigenkapitalstarke Investoren gut aufgestellt sein. Sie sind gegenüber Investoren, die auf Fremdkapital angewiesen sind, in der Lage, schneller reagieren zu können. Außerdem dünnt sich generell das Feld an potenziellen Kaufkandidaten aus. Diese Tatsache wird immer mehr zum Thema bei den Kaufverhandlungen und führt häufig zu günstigeren Ankaufskonditionen.