„Wir sprechen hier über eine sehr hohe Absorptionsquote“, sagt Hubertus von Wrangel, Geschäftsführer von Consent. Aus seiner Sicht bestätigt das Ergebnis insbesondere den Wert von Sondergebieten (SO-Gebieten): „Die Sondergebiete, die Real im Laufe der Zeit freigemacht hat, haben sich als extrem werthaltig erwiesen. Für uns ist das ein wichtiger Beleg, dass die Ausrichtung auf Lebensmittelmärkte in SO-Lagen richtig ist.“
Die Untersuchung knüpft an einen zentralen Marktereignis-Zeitpunkt an: Als Metro Real 2020 an die SCP Group verkauft wurde, befanden sich noch 276 Filialstandorte im System. Laut Consent sind davon bis heute nur 13 ungenutzt oder stehen leer – das entspricht rund 4%. Damit wird nach Einschätzung von Consent deutlich: Real ist nicht an den Standorten selbst gescheitert, sondern die Flächen konnten im Markt überwiegend wieder „andocken“.
Bei der Frage, welcher Betreiber im Real-Poker in der Breite vorne lag, zeigt sich ein klarer Spitzenreiter: Kaufland hat am häufigsten zugegriffen. Insgesamt wurden 65 der 276 Standorte vom Handel gekauft – das sind 23,5%. Davon entfielen auf Kaufland 36 Käufe, Edeka folgte mit 19. Auch das strategische Vorgehen beim Um- bzw. Weiterbetrieb wird in der Auswertung deutlich: Laut von Wrangel stand bei Kaufland vor allem schnelle Übernahme im Vordergrund. Viele Standorte waren dabei nur kurzzeitig geschlossen – teils „oft nur zwei Wochen“, sagt er sinngemäß. In solchen Fällen seien Maßnahmen häufig eher moderat gewesen, also überwiegend eine Pinselsanierung statt großer Umbauten.
Edeka sei dagegen häufig den Weg gegangen, umfangreich zu modernisieren. Das führe dazu, dass einzelne Center teils deutlich länger außer Betrieb waren. Als Beispiel nennt von Wrangel das Riedinger-Center in Bayreuth, das aus einem ehemaligen Real-Markt hervorging und später von Values gekauft wurde. Für die Investorenperspektive ist gerade dieser Mix aus Bestandstauglichkeit, Lagevorteil und Handelsfähigkeit der Schlüssel zur Nachnutzungsquote.
Ein weiteres Thema der Studie betrifft Globus, das sich zunächst 17 Standorte gesichert hatte, diese jedoch später an Kaufland weiterreichte – darunter Essen, Bedburg, Chemnitz und Wesel. Von Wrangel ordnet das nicht als wirtschaftlich „unvernünftig“ ein, sondern vielmehr als Hinweis darauf, dass die Märkte an den jeweiligen Standorten für die Kunden offenbar nicht die erwartete Resonanz erzeugten. „Globus hat daraus wohl die Konsequenz gezogen, dass es besser ist, die Standorte abzugeben“, so die Kernaussage.
Auch der Vergleich zwischen den Handelsgruppen fällt differenziert aus. Während Kaufland in der Quantität vorne liegt, hat Edeka – je nach Region – teils sogar mehr Standorte übernommen als Kaufland. Für die Einordnung nennt von Wrangel konkrete Unterschiede zwischen den Edeka-Regionalgesellschaften: „Edeka Minden-Hannover“ habe im Marktgebiet mehr Märkte übernommen, Edeka Nordbayern habe genauso viele wie Kaufland erreicht; andere Gesellschaften hätten sich dagegen zurückgehalten.
Rewe habe hingegen lediglich 30 Real-Standorte übernommen. Als Hintergrund führt von Wrangel vor allem die Flächenlogik an: Rewe setze offenbar stärker auf Formate, bei denen sich das Verkaufsflächenprofil zwischen rund 2.000 und 3.000 Quadratmetern am wohlsten fühle. Entsprechend erklärt sich aus seiner Sicht, warum sich die Übernahmen dort zahlenmäßig geringer darstellen.
So hoch die Quote auch ist: Es gibt Ausnahmen. Für die 13 noch brachliegenden Standorte nennt von Wrangel verschiedene strukturelle Hemmnisse, die eine Nachnutzung verzögern können: Mehrgeschossigkeit, schwierige Parkplatzsituationen oder eine hohe Wettbewerbsdichte in der Umgebung.
Im Vorfeld der Verkäufe war in der Branche vielfach erwartet worden, dass Kommunen Umnutzungen bremsen könnten, um Innenstädte zu schützen. Diese Befürchtung habe sich laut von Wrangel nicht in dem erwarteten Ausmaß bestätigt: „An neun von zehn Real-Standorten wird heute oder in naher Zukunft wieder Lebensmittel verkauft.“
Gleichzeitig betont er, dass die Umstellung in der Praxis oft nicht „einfach nur Flächenwechsel“ bedeutete. In vielen Fällen seien Vermietung und Aufteilung komplex gewesen und hätten immer wieder Diskussionen ausgelöst. Er nennt zudem einen Fall, in dem ein Bauamt dem Eigentümer mit einer Veränderungssperre gedroht habe, sobald an der Real-Substanz auch nur bestimmte Umbaumaßnahmen vorgenommen würden. Der Standort sei deshalb bis heute nicht nachgenutzt.
Die Studie endet nicht bei Real. Consent stellt zudem die erwartbare Entwicklung für andere Filialmarken in der Branche in den Fokus. Aktuell werden rund 300 Tegut-Märkte unter Wettbewerbern aufgeteilt. Von Wrangel geht davon aus, dass die Nachnutzungsquote nicht ganz so hoch ausfallen werde wie bei Real, aber weiterhin stark bleibt: etwa 80% der Standorte würden im Handel einen Nachnutzer finden. Als Gründe nennt er das breitere Mieterfeld: Neben Edeka und Rewe kommen unter anderem mehrere Discounter sowie gegebenenfalls regionale Betreiber infrage. Zudem habe Tante Enso angekündigt, bis zu 36 Tegut-Märkte übernehmen zu wollen.
Damit liefert die Consent-Auswertung aus Sicht der Handelsimmobilienbranche eine klare Botschaft: Ehemalige Real-Standorte besitzen – insbesondere in SO-Lagen – überwiegend weiterhin Substanz für eine marktfähige Nachnutzung. Gleichzeitig zeigt die Studie, dass es bei der Umsetzung weniger an der grundsätzlichen Handelsfähigkeit der Lagen liegt, sondern eher an individuellen Objekt- und Genehmigungsdetails.